PĂMÎNTUL CEA MAI DE PREȚ MARFĂ.

Andrei GUMOVSCHI,

doctor conferențiar universitar

În legătură cu faptul, că la moment în R.Moldova se elaborează Legea solului, care va fi una dintre legile de căpătîi, găsim rațional să luăm în discuție diferite aspecte ale Fondului funciar, utilizării și administrării acestuia.

Organizația Națiunilor Unite a desemnat 2015 – „Anul Internațional al Solurilor“ pentru a aduce în atenția publicului marea varietate a amenințărilor și consecințele pe care acestea le pot avea asupra vieților noastre. Acest an a început cu Ziua Mondială a Solului, 5 decembrie, 2014.

Moldova dispune, în medie, de soluri cu un grad moderat de fertilitate.

Solurile Moldovei noastre, unde trăim și vor trăi urmașii urmașilor noștri, constituie bogăția cea mai de preț, zestrea cea mai valoroasă, care trebuie prețuită, protejată, păstrată și valorificată la adevăratul ei potențial. Starea de fertilitate a solurilor reprezintă factorul esențial pentru practicarea unei agriculturi durabile și performante.

Conform datelor instituțiilor de cercetări științifice, a centrelor agrochimice, inclusiv și a cercetărilor efectuate de noi, în anii 2001-2005, starea de asigurare a solului cu humus, „aurul negru al pământului”, indicator de bază al productivității, care se micșorează pe an ce trece, variază de la 0,8% în soluri foarte puternic erodate, până la 4,5-4,8% – cernoziom tipic. Datele prezentate, care totalizează rezultatele cercetărilor agrochimice pentru o perioadă îndelungată, ne determină să recunoaștem că „mitul„ liniștitor de încadrare a solurilor moldovenești în categoria celor mai bogate din lume nu poate fi decât dăunător. Dar știm foarte bine că cu cât conținutul de humus în sol este mai mare, cu atât plantele sunt mai asigurate cu elemente nutritive. Majorarea cantității de humus în sol cu 1% asigură obținerea suplimentară a 1 tonă de cereale/ha. Majoritatea gospodăriilor agricole nu dispun de o evidență clară a stării de aprovizionare a solului cu humus.

Nu poate fi contestat faptul că solul (pământul) este un dar al naturii și ca orice dar al naturii nu are valoare și, deci, nu are nici preț. În economia de piață pământul este considerat drept un bun economic care se vinde și se cumpără pe piața factorilor de producție.

Atribuirea unei valori pământului (solului) vine din următoarele considerente:
•  La momentul luării în valorificare, pământul  necesită investiții, ceea ce îi atribuie o anumită valoare. În asemenea situație se găsesc pășunile și fânețele naturale. Exploatarea rațională a acestora presupune eforturi financiare considerabile;

• Apariția proprietății private asupra pământului, formează piața pământului și, deci, circulația bunurilor agricole. În condițiile economiei de piață, bazate pe proprietatea privată, circulația  terenurilor agricole de la un proprietar la altul nu poate avea loc decât sub formă de marfă, prin actul de vânzare-cumpărare;
• Necesitatea investițiilor pentru mărirea capacității de producție a terenurilor existente, transformă tot mai mult  pământul din produs al naturii în produs al muncii omenești;
• Alocarea de noi investiții contribuie, în mod firesc, la creșterea potențialului productiv al terenurilor, prin adăugarea la fertilitatea naturală a fertilității artificiale, create de om, reprezentând  o fertilitate economică.

Funcționarea pieței funciare presupune existența prețului pământului care exprimă cantitatea de monedă necesară pentru cedarea dreptului de proprietate de către persoană fizică/juridică asupra unei suprafețe de teren, altei persoane fizice/juridice, prin actul de vânzare-cumpărare.

Potrivit legislației în vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a vinde terenurile la preț liber. Conform declarațiilor persoanelor cu funcții de răspundere din oficiile cadastrale, subiecții contractului de vânzare-cumpărare în cele mai multe cazuri stabilesc prețuri mult mai mici decât valoarea reală a terenului pentru a suporta cheltuieli minime la perfectarea contractului. În cazul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din domeniul privat al unității administrativ-teritoriale, prețul acestuia nu poate fi mai mic decât prețul normativ al pământului.

Nivelul prețului terenurilor agricole pe zone nu totdeauna depinde doar de fertilitatea solului, ci și de alți factori. Prețul pământului este un barometru foarte sensibil la evoluția fenomenelor din agricultură, din economia națională și, în general, din societate.

În ce situație, se poate interveni asupra prețului  de piață  al terenurilor agricole în sensul creșterii acestuia?

Răspunsul este posibil. Dar această creștere  nu  presupune măsuri administrative, de impunere  a unor prețuri mai mari decât cele actuale și nu poate avea loc  nici automat, odată cu dorința aderării Republicii Moldova la UE, și nici odată cu permisibilitatea cumpărării de pământ de către cetățenii străini și apatrizi.

Creșterea prețului pământului va putea să aibă loc numai în condițiile dezvoltării agriculturii, în particular, și a economiei naționale, în general, a creșterii cererii de produse autohtone pe piața internă și externă, ceea ce presupune schimbări substanțiale în producția agricolă, în mecanismele de antrenare a factorilor performanți și, cu deosebire, a neofactorilor care să pună în valoare fertilitatea ridicată a terenurilor (inclusiv, prin contracararea efectelor secetei, inundațiilor și excesului de umiditate, eroziunii terenurilor, poluării solului, apei și aerului etc.), în organizarea și susținerea piețelor agricole, în dezvoltarea mediului rural și creșterea nivelului de trai al producătorilor agricoli, în politica de subvenționare etc.

Prețul va crește odată cu integrarea în UE

În opinia multor experți, ne putem aștepta la o creștere  substanțială a prețului pământului ca urmare a integrării Republicii Moldova la UE. În acest context vom menționa următoarele:

1. piața funciară este o piață locală, pământul se vinde acolo unde este situat spațial și, deci, nu poate să aibă loc o nivelare a prețurilor, așa cum se întâmplă cu alte produse (grâu, porumb, tractoare etc.). Așa se face, că prețul pământului diferă foarte mult de la o țară la alta, chiar în cadrul UE. Iar în R. Moldova aceste diferențe pot fi observate de la o zonă la alta, de la un raion la altul și chiar de la o comună  la alta,
2.  în condițiile pieței unice europene, produsele circulă liber și, în cazul în care produsele autohtone nu vor fi competitive din punct de vedere al calității, costului și prezentării, s-ar putea ca producția internă să fie afectată, fapt care va influența  prețul  și la pământ. Nu este exclusă, însă, posibilitatea ca, în urma intrării pe piața unică să asistăm la creșterea prețurilor produselor agricole, fapt ce ar stimula producția autohtonă și, în consecință, creșterea prețului pământului.

Un subiect contradictoriu, în acest context, este oferirea dreptului de achiziție a loturilor de teren persoanelor străine și apatrizilor. Din punct de vedere legislativ, acest subiect este tratat diferit în unele acte normative. Astfel, în art. 22 al Legii cu privire la investițiile în activitatea de întreprinzător se stipulează că: “Investitorii străini pot dobândi, în conformitate cu legislația Republicii Moldova, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile de pe teritoriul Republicii Moldova, cu excepția terenurilor cu destinație agricolă și a celor din fondul silvic pentru a desfășura activitate de întreprinzător”. În art. 6 al Legii privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului se menționează că: „dreptul de vânzare-cumpărare a terenurilor cu destinație agricolă aparține statului, persoanelor fizice cetățeni ai Republicii Moldova, precum și persoanelor juridice al căror capital social nu conține investiții străine”, ceea ce vine în contradicție cu prevederile art. 6 a Legii cu privire la investițiile în activitatea de întreprinzător în care se menționează că: “Investitorilor li se acordă condiții echitabile și egale de activitate, care exclud aplicarea de măsuri discriminatorii ce ar putea împiedica dirijarea, operarea, întreținerea, folosirea, fructificarea, achiziționarea, extinderea sau dispunerea investițiilor”.

Aceste discrepanțe în legislația autohtonă sunt permanent criticate de membrii Asociației Investitorilor Străini, care consideră că restricțiile la achiziționarea terenurilor agricole, procedura anevoioasă și costisitoare de schimbare a destinației acestora au dus la o scădere considerabilă a investițiilor străine și chiar la pierderea unor investitori și proiecte de valoare.

În condițiile actuale este prematur să vorbim despre posibilitatea vânzării pământului cetățenilor străini. Conjunctura pieței va impune o valoare derizorie loturilor de pământ comercializate și vânzării acestora, cetățenii Republicii Moldova, vor obține venituri nesemnificative. În plus, nu poate fi exclusă cumpărarea terenurilor strict în scopuri speculative.

Totodată, prin semnarea Planului de acțiuni Moldova – Uniunea Europeană, Republica Moldova s-a angajat să reformeze sistemul judiciar și să confere un rol clar și specific puterii judecătorești. Acest rol se referă la corectitudinea actelor legislative, inexistența contradicțiilor de esență în acestea și asigurarea aplicării corecte a regulilor de joc în toate domeniile. De aceea, este binevenită ajustarea actelor normative nominalizate mai sus astfel încât să nu existe divergențe.

Ministerul Agriculturii și Industriei Alimentare a elaborat un proiect al Codului funciar, care va impune noi condiții de vânzare-cumpărare a loturilor agricole, în care este necesar să se prevadă ajutorarea tinerilor familii (mai ales, a tinerilor absolvenți  al instituțiilor agricole și tinerilor ce se întorc de după hotare) prin acordarea creditelor fără dobândă, granturilor pentru procurarea pământului și crearea unor gospodării agricole de dimensiuni optime. Această măsură se aplică eficient în țările dezvoltate apusene, constituind una din măsurile de bază pentru susținerea producătorilor agricoli și “întinerirea” contingentului de fermieri.